老城区名校老房子和珠江新城豪宅谁的升幅大？这样的命题，答案只能说个大概，毕竟其中有太多的个体因素，不会有绝对的对比结果。其实这两种物业，均有自己价值的支撑点，在市场中平分秋色也不为过。
豪宅，是各种优质硬件设施如地理位置、配套、园林、产品、建筑等和优质软件如物业管理服务等的综合体，它们往往具有稀缺资源，市场上的供应量也不会太大，甚至是为社会顶尖阶层定制。物以稀为贵，价格坚挺也理所应当。豪宅被视为身份象征，转手量比较少，业主多自持，不轻易放售。
老城区的名校老房子，是另一种刚需，哪怕这些房子居住不太舒适，周边环境有时不太好，但不妨碍家长一掷百万争相购买，这是一种细水长流式的需求。十年的时间不算短，时间可以证明一切，过去不起眼的老房子，原来内含强大的保值、升值潜能，正所谓，家有一老，如有一宝。
然而，市场并非一成不变。随着教育体系的不断完善，豪宅及其周边的名校教育配套也会不断完善，名校新校区的教育水平也会不断提高，一旦优质学校遍地开花，老城区学位房优势就会弱化。如果说理想的保值、升值房子在哪里？答案可以有一个，那就是两者合体：豪宅+名校。
越秀名校“黄皮楼”PK珠江新城豪宅
★竞赛主角：越秀名校“黄皮楼”PK珠江新城“土豪房”（注：因二三十年楼龄的房子外墙被涂料粉刷成黄色，故业内称这一类旧房子为“黄皮楼”）
★竞赛时间：2004年-2014年
★竞赛主题：身价涨幅
公元2014年7月2日夜晚，刚下完一场暴雨，几位“黄皮仔”卷起一份榜单匆匆往培正小学方向奔去。他们手中的榜单，就是近期越秀名校“黄皮楼”和珠江新城豪宅的赛果，榜单一角清晰显示：按照近十年的身价涨幅比较，越秀区名校“黄皮楼”战胜了珠江新城豪宅。
在十年的身价涨幅比拼中，名校“黄皮楼”代表恤孤院路物业以8.7倍的涨幅，险胜珠江新城豪宅代表凯旋新世界。这样的赛果，哪里是“黄皮楼”敢想的？如今赛果一出，“黄皮楼”的腰杆儿也挺得更直了，纷纷第一时间奔走相告。
2014年上半年，广州楼市风云变幻，降价风潮一浪接一浪，买家入市的也好，观望的也罢，都对楼价前景以及物业的抗跌、保值或升值能力存有疑虑，毕竟，这已经不再是只涨不跌的“黄金时代”了。于是市场人士纷纷以探秘的心态，希望用历史数据来验证广州物业的上涨能力。在众多物业中，豪宅和名校物业历来被视为最抗跌、最保值的产品，成为呼声最高的竞赛选手，究竟在过去的十年里，哪类型物业的楼价涨幅更高？谁才是市场的保值、升值之王？
“黄皮楼”这下得意地笑了，捂着嘴说道：“我们原来是最厉害的啊！当初主人只要出个三四十万元，现在能把我们卖出两三百万元！十年前我们已经人老珠黄，现在年纪更大。你看，恤孤院的‘黄皮楼’连外墙都要剥落了，有些房子还不通风，只有一个窗户，30多平方米的顶层或底层单位居然能卖100万元，这让多少年轻貌美的一手房情何以堪？！”恤孤院“黄皮楼”点头接话：“这就是楼不可貌相，要记住，我们提供的不是居住空间，而是名校学位，这年头，老牌名校价值最高。虽说珠江新城那些‘土豪房’位置很好，档次很高，在我们‘矮丑挫’面前他们是‘高大上’，但升值能力没我们强啊，十年五六倍的增长，不及我们的六倍、八倍……”
小道消息说，珠江新城“土豪房”获悉本次赛果后，表现得非常淡定，不屑一顾地说：“土豪们要看的，那是以后的潜力。”
豪宅代表1：凯旋新世界：十年涨幅8.6倍
2004年一手价约为：8500元/平方米，现在均价：（二手）7.3万元/平方米，（一手）6.5万-12万元/平方米
凯旋新世界是珠江新城最早期三大豪宅之一，至今仍有新货推售，仍是广州豪宅的代表之一。满堂红数据显示，2004年时该盘一手价约为8500元/平方米，已是当时数一数二的高价盘，开盘受到市场的追捧，因综合素质较高，楼价一直处于上升通道，至2007年，其二手价已经达到2.8万元/平方米，目前该盘仍是二手豪宅的常青树，早期单位的二手价已升至4.5万-6万元/平方米，三期单位的二手价更是超过6.5万元/平方米。中原地产凯旋新世界分行营业经理曾梓豪介绍，即使在2008年遭遇金融风暴，其间该盘的成交价都比较平稳，这和该盘一直以来较好的豪宅口碑有很大关系，而且随着珠江新城配套的不断完善、环境不断升级，凯旋新世界自然就更受认可。该盘产品面积适中，如有80-110平方米的一房两房，也有150平方米左右的三房，每个单位厅大房大，被很多豪宅客人追捧。即使是对于现在的高价，豪宅买家也预期该盘价格会继续稳步上涨。
豪宅代表2：南国花园：十年涨幅6.5倍
2004年二手均价约为：7200元/平方米，现在二手均价约为：4.7万元/平方米
南国花园虽然距离凯旋新世界较近，但在市场低谷时，该盘的楼价波动比较大。早期业主梁先生回忆说，因看上该盘环境，在第一次开盘时就以7000多元/平方米的价格买了一套单位，到2007年该盘的二手价一直涨到了最高1.6万元/平方米，当时有中介让他放盘但是他没答应；然而紧接着的2008-2009年，整体市场大势向下，南国花园的房子一下跌到了1万元/平方米，直到2009年年底，才又回升到1.5万元/平方米。2012年时任满堂红力迅上筑分店店长的谢俊仁介绍，由于汇悦台建设，南国花园业主因担心未来小区江景受阻，故在2012年南国花园曾出现过一波放盘潮，最多时候一天有10套单位同时放售，不过那时业主并未降价抛售，放盘价已经达到了3.2万元/平方米。不过从目前情况看，南国花园仍能看到部分江景，二手价稳定在4.7万元/平方米左右。不少业主认为，南国花园位置不错，加上社区内还配套有华南师范大学附属南国学校、南国小学，都使得小区具有很大吸引力和竞争力。
豪宅代表3：新城海滨花园：十年涨幅6.3倍
2004年一手价约为：7500元/平方米，现在二手均价约为：4.7万元/平方米
新城海滨花园也是珠江新城豪宅之一，一线望江，采用层叠向江开放设计，南北对流，也是早期较少有的每户带入户花园产品。2004年二期140平方米户型毛坯价7500元/平方米。满堂红的成交数据显示，随着楼市整体向上，2005年称珠江新城最后一块住宅用地被拍出，人们相信该板块的新建住宅会越来越少，因此2006年该盘的二手价升至1.6万元/平方米，过了一年继续涨至近2万元/平方米。之后市场调控政策出台，它也无法逃脱降价命运，2008年曾经降至1万多元/平方米。2009年市场逐渐回温，珠江新城豪宅齐齐止跌并快速回升，该盘的二手价重回1.9万-2万元/平方米水平。2013年珠江新城豪宅交投持续活跃，新城海滨花园二手价在三季度已升至3.9万元/平方米左右，目前该小区二手房成交均价达4.7万元/平方米。
豪宅代表4：利雅湾：十年涨幅5.5倍
2004年一手价约为：7300元/平方米，现在二手均价约为：3.9万元/平方米
在早期豪宅中，利雅湾的地理位置比较特殊，其紧靠后来确定的珠江新城中轴线及广州博物馆、广州图书馆、广州歌剧院等地标建筑，因此决定了它的价格也不会跌到哪里去。2004年上半年该盘的一手价是7300元/平方米，至当年国庆时已经涨至9000元/平方米，到了2007年，其二手价已要2.3万元/平方米。受大市调整，2008年曾跌到1.6万元/平方米，经商的杨先生敏锐地察觉到这是入手的好时机，于是在2008年以1.5万元/平方米的价格买入了一套130平方米的三房单位，总价200万元，收楼后将其出租，月租8000元。“当时有一些朋友反对，认为楼价还会跌，我觉得房子不错，坚决买了下来。”事实证明杨先生的选择是对的，到2009年三季度时利雅湾的二手价回升至1.8万-1.9万元/平方米。2014年1月份，杨先生因急需资金，要将该物业转手，最终成交价为490万元。接手买家不仅看上楼盘的升值潜力，而且也是因为该单位带有体育东小学学位。
豪宅代表5：星汇雅苑：十年涨幅4.8倍
2004年一手价约为：7000元/平方米，现在二手均价约为：3.4万元/平方米
和珠江新城其他早期豪宅项目一样，紧靠赛马场的星汇雅苑，规模相对较小，产品以自住的中小户型为主，2005年首度开盘的价格为7000元/平方米，并附送豪华装修，比当时多数楼盘9000元/平方米甚至以上的售价实惠很多，因此受到市场抢购。当时刚毕业工作两年的邱小姐，就购置了一套47平方米的一房一厅单位，总价约35万元。“那时也没有多少钱，但又不想总是租房住，而且这里以后有地铁5号线潭村站，于是就和家里人借了首付买了套最小的单位。现在想起来真是后悔，早知道就应该多借点买套94平方米的三房单位一步到位，现在要换房也买不起市中心的楼了。”邱小姐的悔意，源于近年快速上涨的楼价，她手里的是市场上最受欢迎的小户型，她的房子可谓一路飙升，哪怕楼价最低的2008年，其二手价也要1.4万元/平方米，到2012年更涨到2.7万元/平方米。当时，合富置业高级营业经理林锦真分析，待潭村片区改造工程的开启，马场一带的二手楼与珠江新城西区豪的宅价看齐。满堂红的成交数据显示，今年该盘二手成交价已升至3.4万元/平方米。不过尽管如此，邱小姐即便手握价值180万元的小单位，也难在珠江新城买到想要的小三房单位。
老房代表1：恤孤院路楼梯楼：十年涨幅8.7倍
2004年二手均价约为：4500元/平方米，现在二手均价约为：3.9万元/平方米
恤孤院路是老东山颇具历史气息的路段，而且周围聚集的培正小学、署前路小学等名校也是支撑其身价的主要因素。这条路上，大部分是民国时期的旧式别墅和混合结构老房子，而业内人士口中的“黄皮楼”、石米楼有很多也聚集于此。有名校学位，三四十年楼龄不再是问题，只要有学位名额，就卖得起高价钱。满堂红的成交数据显示，2004年，广州一手住宅的成交均价还是4618元/平方米时，恤孤院路一带的房改房、私房价格已要4500元/平方米，可见其价值所在。2008-2009年广州楼价整体跌价，这里的二手房价仍要1.3万-1.4万元/平方米，丝毫没有降价的意思。“望子成龙”的大需求让这里的物业价格水涨船高，至今有几十年楼龄的房改房售价已达3.9万元/平方米，个别单位的成交价甚至破了4万元/平方米大关。十年时间涨幅达8.7倍，可谓跑赢黄金投资市场。
老房代表2：山河东街楼梯楼：十年涨幅8.4倍
2004年二手均价约为：3800元/平方米，现在二手均价约为：3.2万元/平方米
山河东街也是历史文化气息浓厚的住宅片区，大部分住宅带培正小学学位。这里不少地方都是受保护路段，楼高多限制在9层以下，旧别墅、石米楼为主。同样是名校关系，加上旁边有东百商圈，使得该路段的房价出奇的高，2009年时带学位房的房改房价格要1.2万元/平方米左右，买家以家长、老东山及投资者为主，值得一提的是，这里的投资者多是长线持有而非短炒，因此该路段的二手放售盘源少，房价因此一路高企。至今，山河东街楼龄超过25年的石米楼，成交均价已升至3.2万元/平方米。合富置业上个月成交了一套低楼层60平方米单位，总成交价为210万元，折合单价达3.5万元/平方米。
老房代表3：农本新村：十年涨幅6.4倍
2004年二手均价约为：5600元/平方米，现在二手均价约为：3.6万元/平方米
农本新村大多可以入读省一级农林下路小学，加上地处东风东路和犀牛路界，紧邻地铁5号线区庄站，良好的地理位置和完善的配套，因此一直很受家长买家和投资者青睐。在农林下路小学的学位房中，农本新村房源占了六成左右。据地产中介介绍，这里的房子只要是石米楼和黄皮楼，大部分是一梯两户，南北朝向，有阳台，虽然楼龄超过20年，且没有物业管理，但同样非常畅销，除了自住，还有很多是投资的。满堂红的成交数据显示，2004年该小区的成交均价为5600元/平方米，到2007年，一套80平方米单位的成交价已要55万元，好一些的单位则要到8000元/平方米。长时间的供不应求，令这里的房价一直稳定上升，至今，农林下路一带带学位的黄皮楼或石米楼二手均价要3.6万元/平方米，最高的可以达到4万元/平方米。
老房代表4：东风广场：十年涨幅5.3倍
2004年二手均价约：8000元/平方米，现在二手均价约为：4.3万元/平方米
东风广场和锦城花园仅一路之隔，和后者一样，东风广场在2005年晋升为名校物业，东风东路小学分校就在小区内。和锦城不同的是，东风广场带有较多中小户型，因入市门槛低而受到年轻买家、家长和投资者的欢迎。该盘在1997年首发，当时一手价为1万元/平方米左右，随后楼价一直走高，2003年非典，二手均价跌至7000元/平方米左右，成为该盘十年来的最低价，但当年不少人积极入市，到2004年，二手价回升至8000元/平方米左右，2007年猛升到1.5万元/平方米左右。2004年，许女士花130万元一口气扫下了该区3套小单位，一套自住，两套投资，她觉得，市中心的小户型不怕买，以后转手一定不成问题，四年后将其中一套单位套现，盈利1.5倍。满堂红东风东路分行高级营业经理陈凡介绍，东风广场具有完善的生活配套和省级名校学位作支撑，哪怕是在2008年遭遇金融风暴时，这里的成交均价都很稳定。从2009年4月份开始，东风广场的二手成交价随大市直线上扬，到现在已经升到4.3万元/平方米左右，最贵的要4.5万元/平方米。也正是这样的二手价格给了商家足够的底气，现在其拿到预售证的一手新货，吹风价已高达6万元/平方米。
老房代表5：锦城花园：十年涨幅5.1倍
2004年二手均价约为：8700元/平方米，现在二手价约为：4.5万元/平方米
锦城花园以大社区、名校、豪宅等标签成为二手市场常青树，在2005年这里就有省级名校东风东路小学学位，合富置业市场部经理梁燕明介绍，2004-2005年该小区的成交均价是9000元/平方米左右，A区望园景单位价格更要1万元/平方米，那时同区的一手楼售价也是1万元/平方米以上。2007年的二手价是1.3万-1.5万元/平方米。由于名校就在小区内，“起码都有七八成买家是冲着学位而来的”。2012年，在东风路上班的白领林女士购入了一套88平方米南向望花园单位，总价约300万元，折合单价3.4万元/平方米，但她依然觉得很值，因为她相信以后这里的楼价还会涨。果不其然，现在，锦城花园总体二手价在4.5万-4.8万元/平方米之间，A区的售价最高，一般要4.8万元/平方米。
（来源：羊城晚报）